Contact us now
216 450 6380

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Konusu Taşınmaz Hissesinin Temlik Alınması

T.C. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO: 2014/23-220 KARAR NO: 2015/2024 Y A R G I T A Y İ L A M I   İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 17. Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ: 19/09/2013 NUMARASI: 2013/280-2013/320 DAVACI: H.A. vekili Av. Tuğrul Kuzgun

DAVALI: Ö.İ. T. S. V. T. Ltd.Şti. Vekili Av. M. Ö.

Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kadıköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 01.11.2012 gün ve 2011/387 E.2012/542 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 27.03.2013 gün ve 2013/273 E. – 2013/1926 K. sayılı ilamı ile; “…Dava, davacıya ait bağımsız bölümler ve ortak alandaki eksik iş bedelleriyle yapı kullanma ruhsat bedelinin ve gecikme tazminatının tahsili istemleriyle açılmış, davalı davanın husumetten reddini savunmuş, mahkemece davacının dava konusu bağımsız bölümleri dava dışı arsa sahibinden satın aldığı ve arsa sahibinin haklarını temlik ettiğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacı, arsa sahibinden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını bildirdiği bağımsız bölümdeki ve ortak yerlerdeki eksik iş bedelleriyle yapı ruhsat bedelinin ve gecikme tazminatı bedelinin tahsilini talep etmiştir. Davaya dayanak yapılan 18.11.2008tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dava dışı arsa sahipleri Hıdır Açıkgül ve Sakine Işıkgün ile davalı yüklenici şirket arasında düzenlenmiş olup, esas itibariyle davanın tarafları arasında akdi ilişki bulunmamaktadır. Bu durumda, davacının, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeye dayanabilmesi için arsa sahibinden satın aldığı bağımsız bölümle ilgili olarak sözleşmeden doğan hakları da temlik alması gerekmektedir. Ne var ki dosyada bu hususta herhangi bir delil bulunmamaktadır. Bu durumda davacıya, arsa sahibinden sözleşmeden doğan hakları temlik aldığını gösteren bir temlikname sunması ya da arsa sahibinin bu husustaki muvafakatini temin etmesi için uygun mehil verilerek, sözleşmedeki hakların davacının satın aldığı bölümle ilgili olarak temlik alındığı anlaşıldığı takdirde uyuşmazlığın esasına girilmeli ve aksi takdirde taraflar arasında akdi ilişki bulunmaması nedeniyle davanın reddi cihetine gidilmelidir. Belirtilen husus araştırılmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi bozma nedenidir. 2-Bozma nedenine göre, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir…” gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

 

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili   HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı iş bedeli ile yapı ruhsat bedeli ve gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Davacı vekili, davalı şirket tarafından arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince inşa edilen binadan müvekkilinin 7 ve 16 numaralı bağımsız bölümlerinin arsa payını dava dışı kardeşi Hıdır Açıkgül’den satın aldığını, davalı şirketin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlamadığı gibi eksik ve ayıplı olarak teslim aldığını belirterek zararının tazmini talep etmiştir. Davalı vekili, davacının taraf ehliyeti bulunmadığını, sözleşmenin tarafı olmadığını, ayrıca dairelerin süresinde teslim edilmediği iddiasının yerinde olmadığını belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece davacının dayandığı sözleşmenin tarafı olmadığı, sözleşmedeki hakların temlik edildiğine ilişkin yazılı bir temlik aktinin sunulmamış olması gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıdagösterilen nedenlerle bozulmuştur. Yerel Mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davacı vekili getirmiştir. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacının taraf olmadığı sözleşmeden doğan hakların talebi hususunda aktif dava ehliyetine sahip olabilmesi bakımından davacı yana temlikname ya da muvafakatin temini için süre verilmesi gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle alacağın temliki ve taraf sıfatı kavramının açıklanmasında yarar vardır. Borcun kaynağı ne olursa olsun, alacaklının, alacağını bir başkasına (üçüncü kişiye) temlik etmesi bir ihtiyaç olarak ortaya çıkabilir. Alacaklı, alacağının tamamını bir üçüncü kişiye devrettiğinde, borç ilişkisinde alacaklı tarafın bir hukuksal işleme dayanan değişimi sözkonusu olacaktır. Alacağın bir başkasına devri (temlik) alacaklının iradesine, yani üçüncü kişiyle yapmış olduğu sözleşmeye, bir kanun hükmüne veya bir mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşebilir (KILIÇOĞLU, M. Ahmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. B., Ankara 2012, s. 784). Alacağın temliki, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 ve devamı maddelerinde (6098 sayılı TBK m. 183. vd.) düzenlenmiştir. Rızai temliki düzenleyen BK’nun 162. maddesinde; “Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak menedilmiş olmadıkça borçlunun rızasını aramaksızın alacaklı, alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir. Borçlu, alacağın temlik edilmemesi şart edilmiş olduğunu, bu şartı ihtiva etmeyen bir ikrarı bilkitabeye istinat ile alacağını temellük eden üçüncü bir şahsa karşı iddia edemez.” hükümleri mevcuttur. Aynı Kanunun 164. maddesinde; “Alacağın temliki kanun veya mahkeme kararı mucibince vuku bulduğu halde, bir güna merasime tabi olmaksızın ve evvelki alacaklı tarafından rıza izhar edilmesine bile ihtiyaç bulunmaksızın üçüncü şahıslara karşı dermeyan edilebilir.” Hüsnüniyetle Yapılan Ödeme başlıklı 165.maddesinde de; “Temlik veya temellük eden tarafından alacağın temlik olunduğu kendisine bildirilmezden mukaddem evvelki alacaklıya ve mütevali temlikler vaki olmuş ise alacağı temellük edenlerden tercihi lazım gelen biri var iken diğerine hüsnü niyetle tediyede bulunan borçlu, beri olur.” Borçluya ait def’iler başlıklı 167.maddesi ise; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir. Borçlunun matlubu temlik eden zimmetinde temlike vakıf olduğu zaman müeccel bir alacağı var idiyse bu alacağın temlik edilen matluptan sonra muacceliyet iktisap etmiş olmaması şartıyla borç ile takas edilmesini talep edebilir.” hükmünü içermektedir.

Bu hükümlerden de açıkça anlaşılacağı üzere; alacağın temliki, bir alacağın alacaklı tarafından bir başka kimseye devredilmesidir. Bu suretle borç münasebetinde alacaklının şahsında bir değişiklik vuku bulmakta, eski alacaklının (temlik edenin) yerini yeni alacaklı (temellük eden) almaktadır. Aynı zamanda, temlik edilen alacak eski alacaklının malvarlığından çıkarak yeni alacaklının mamelekine dâhil olmakta, alacağı talep etmek hakkı da yeni alacaklıya intikâl etmektedir. Eğer alacaklı, alacağını bir başkası vasıtasıyla tahsil ettirmek isterse, bu kimseye tahsil yetkisi verecek yerde alacağını ona temlik eder ki, bu halde alacağın temliki tahsil maksadıyla yapılmış olmaktadır. Eğer alacaklı, mevcut bir borcu için teminat olmak üzere alacağını kendi alacaklısına rehnedeceği yerde ona temlik ederse, bu halde alacağın temliki teminat maksadıyla yapılmış olur. Hukukumuzda egemen olan ilke, şekil serbestîsi (818 sayılı BK m. 11/I; 6098 sayılı TBK m. 12) ise de, BK’nın “Akdin Şekli” başlıklı 163.maddesi (6098 sayılı TBK m. 184) “Tahriri şekilde yapılmış olmadıkça alacağın temliki muteber olmaz. Bir alacağın temlikini va’detmek, hususi şekle tabi değildir.”hükmü gereğince Kanunumuz alacağın temlikinin «yazılı» şekilde yapılmasını öngörmektedir. Bu itibarladır ki, bir muteberlik şekli olarak yazılı şekle uyulmadıkça alacağın temlikinin hiçbir hükmü yoktur. Bununla birlikte,  temlik senedinde (temliknamede) sadece temlik edenin imzasının bulunması kâfi olup ayrıca temellük edenin imzasının bulunmasına lüzum yoktur. Temlik senedine tarih konulması da şart değildir. Alacağın temliki ile asıl haktan ayrı yalnız başına başkasına devredilemeyen dava hakkı da devredilmiş olur. Bu anlamda davada taraf sıfatı da temlik alanda olmaktadır. Davada sıfat, tarafın, dava konusu maddi hukuk ilişkisinin süjesi olup olmamasıyla ilgilidir. Taraf sıfatı (husumet), maddi hukuka göre belirlenen, bir subjektif hakkı dava etme yetkisini ya da bir subjektif hakkın davalı olarak talep edilebilme yetkisini gösteren bir kavramdır. Dava şartı olan taraf ehliyeti, dava ehliyeti ve davayı takip yetkisi, davanın taraflarının kişilikleriyle ilgili olduğu halde, taraf sıfatı dava konusu sübjektif hakka ilişkindir Davacı tarafta yer alan taraf için aktif dava sıfatı, davalı tarafta yer alan taraf için pasif taraf sıfatından söz edilebilir. Uygulamada, “sıfat” yerine “husumet” terimi de kullanılmaktadır. Sıfat dava şartı olmayıp, itirazdır. Çünkü bir kimsenin hak sahibi veya borçlu olup olmadığı davanın esasına girildikten sonra tespit edilebilir. Bu durumda ise dava esastan ret veya kabul edilir. Oysa, dava şartları davanın esasına girilmesini engelleyen niteliktedir. Ancak sıfat bir itiraz olduğundan, hâkim diğer itirazlar gibi taraf sıfatını da dava dosyasından anlayabildiği sürece kendiliğinden nazara alır. Sıfat, davada taraflardan birinin davaya konu subjektif dava hakkının bulunup bulunmadığı ile ilgili bir husustur. Tarafların sıfatının yargılama sonuna kadar devam etmesi zorunludur. Bu husus mahkemece re’sen gözönünde bulundurulmalıdır. Bir davada, taraflardan birinin, davacı ya da davalı sıfatının (aktif ya da pasif husumet ehliyetinin) olmadığı belirlenirse, artık bu davanın esasının çözümüne girilmeden, davanın husumet yokluğundan reddi gerekir. Bir kişinin belli bir davada davacı ya da davalı sıfatını haiz olup olmadığı şeklinde nitelendirilen husumetin, ileri sürülme zamanı yasa ile kabul edilen bir ilk itiraz olmadığı gibi, davalı tarafından ileri sürülmesi gerekli bir def’i de değildir. Davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkün veya mahkemece vâkıf olunduğu takdirde re’sen nazara alınması gerekli hukuki bir durumdur (KURU Baki, Hukuk Muhakemeleri Usulü, C.I., İstanbul 2001, s. 1157 vd.). Yukarıda kısaca değinildiği gibi, bir davada davacı olma sıfatı dava konusu hakkın sahibine (hamiline) aittir. Bir sözleşmeden dolayı, kural olarak yalnız sözleşmenin tarafları dava açabilir; üçüncü kişilerin taraf (davacı) sıfatı yoktur. Bununla birlikte taraf (davacı) sıfatı bulunmayan kişinin açmış olduğu bir davada taraf sıfatının yargılama aşamasında kazanılabilip kazanılamayacağı üzerinde de durulması gerekmektedir. Şöyle ki; yargılama aşamasında taraf (davacı) sıfatının kazanılabilmesi mümkün ise ilgiliye

mevcut dosyada bu imkanın tanınması, neticesinde taraf sıfatının kazanılması halinde davaya devam edilmesi hem 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyet Anayasası’nın 141/4. maddesi ve yargılamaya hakim olan ilkelerden 6100 sayılı HMK 30. maddesi (1086 sayılı HMUK m. 77) gereğince “usul ekonomisi ilkesine” ve hem de HMK 125. (1086 sayılı HMUK m. 186) maddesi “dava konusunun devri” hükümlerine uygun olacaktır. Zira, 6100 sayılı HMK 125. (1086 sayılı HMUK m. 186) maddesi “dava konusunun devri” hükmü gereğince davada taraf olmayan 3. kişinin davacıdan dava konusunu devralması ile yargılama aşamasında her zaman davada taraf sıfatını kazanacağı kabul edilmiş olması karşısında hali hazırda davada davacı olarak bulunan alacağın temliki ile davada taraf (davacı) sıfatını kazanabilme olanağı bulunan kişiye de bu imkanın tanınması usul ekonomisi ilkesine uygun düşer. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 08.06.1983 tarih, 1980/4-2017 Esas, 1983/621 Karar sayılı ilamında da benimsenmiştir. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya dönüldüğünde; Dosya kapsamından, davalı şirket ile dava dışı Hıdır Açıkgül arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince inşa edilen binadan7 ve 16 numaralı bağımsız bölümleri satın aldığı ve davacının taraf olmadığı bu sözleşmeye dayalı olarak hak talep ettiği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olay değerlendirildiğinde, sözleşmenin tarafı olmayan davacının bu sözleşmeden dolayı hak talep edebilmesi, yani davada taraf (davacı) sıfatına sahip olup olamayacağının belirlenmesi için sözleşmenin tarafı olan dava dışı Hıdır Açıkgül ile arasında düzenlenmiş olan yazılı bir temliknamenin sunulmasına imkan tanınarak neticesinde taraf sıfatının kazanılması halinde davaya devam edilmesi aksi halde taraf (davacı) sıfatı yokluğundan davanın esastan reddi yoluna gidilmesi gerekmektedir. Görüldüğü gibi kabul edilen bu yöntem açıklanan ilkelere uygun ve tipik bir örneğini oluşturmaktadır. Kaldı ki, dosya kapsamından Özel Dairenin bozma ilamından sonra davacı Hürşeyit Açıkgül ile sözleşmenin tarafı olan Hıdır Açıkgül arasında 01.06.2013 tarihli içeriğinden yüklenici ile Hıdır Açıkgül arasında yapılan sözleşmeden doğan hakların temlik edildiğine ilişkin “muvafakatname” başlıklı belgenin dosyaya sunulmuş olduğu da anlaşılmaktadır. Buna göre, davacı, taraf (davacı) sıfatını sözkonusu temlik ile kazanmış olduğundan davanın esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeye dayalı olarak davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bu değişik nedenlerle bozulmalıdır. S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen değişik nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde peşin harcın yatırana iadesine, 30.09.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.     Seyit ÇAVDAR Birinci Başkanvekili     Ayşe ÖZÇELİK 3.H.D. Bşk.   Şerife ÖZTÜRK 4.H.D. Bşk.   Feyzi ALTINOK 20.H.D. Bşk.     Erdoğan BUYURGAN 5.H.D. Bşk.   Hamit DÜNDAR 23.H.D. Bşk.

Ömer Uğur GENÇCAN 2.H.D. Bşk.
Mesut BALCI 21.H.D. Bşk.
Ömer Hicri TUNA 7.H.D. Bşk.
Hacı Hüseyin ÜNALDI 1.H.D. Bşk.
Fahri AKÇİN 8.H.D. Bşk.
Seracettin GÖKTAŞ 22.H.D. Bşk.
Recep YALÇIN
Kadir DOĞAN 6.H.D.Bşk.V.
Neslihan SEVER
Z.Nilgün HACIMAHMUTOĞLU
Levent YAVUZ
Filiz PINARCI
Emine Güler ELVERİCİ
Leyla Elen KÖKSAL
Ali İNCEMAN
Aysel KOÇAK
Abdullah YAMAN
Mustafa Kemal TEPEDELEN
Gültekin DİNÇ
Candaş İLGÜN
Hüseyin Güngör BABACAN
Nurettin TÜRKMEN
Önder AYTAÇ
Saliha Nuran CANPOLAT
Ahmet TAŞKIN
Günal AKYOL
Ferudun AYDIN
Nazmiye B. KUŞÇUOĞLU
Ahmet Hamdi GÜLER
Şanver KELEŞ
Sefa MERMERCİ
Ahmet ARSLAN
Ömer KIZILKAYA
Sevim ÇAKIRBAY
Fatma Feyza ŞAHİN
Gülsüm MISIR
Nadir GÜNGÜNEŞ
Sevinç TÜRKÖZMEN
Gülfem SAYGILI
Erdem ŞİMŞEK
Doğan KORKMAZ

Karşılaştırıldı. E.K. Yz.İşl.Md.